圖：房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代以后，對于二手房的維護(hù)和更新的需求也將變多。

　　房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代后，標(biāo)志是成交以二手房為主，新房占比低，主要提供改善和更新的用途?；谶@一判斷，中國內(nèi)地的二手房成交占比可能還有15至20個百分點左右的提升空間。

　　成熟房地產(chǎn)市場的二手房成交占比一般在七、八成以上。數(shù)據(jù)顯示，2023年，英國、法國、美國的二手房成交占比高達(dá)94.9%、91.4%、86.0%，愛爾蘭、葡萄牙、奧地利的二手房成交占比為81.5%、78.7%、83.5%，中國香港、日本的二手房成交占比偏低但也有75.0%、63.8%。

　　而2021年10月，中國9個樣本城市的二手房成交占比僅為22.9%，與成熟房地產(chǎn)市場相差甚遠(yuǎn)。2021年四季度以來，二手房成交占比快速提升，至2024年7月已經(jīng)升到了56%，不到三年時間，從低點上升了33個百分點。根據(jù)2023年1至11月數(shù)據(jù)，全國二手房成交占比低于9個樣本城市約6個百分點，所以目前全國二手房成交占比應(yīng)該接近50%，距離成熟的房地產(chǎn)市場還有明顯差距。

　　從國際經(jīng)驗來看，決定二手房成交占比的最重要因素是住房使用壽命。據(jù)我們測算，83%的二手房成交占比變化都可以被住房平均使用壽命來解釋。住房使用壽命越長，二手房成交占比也就越高。比如，英國的住房平均使用壽命能夠達(dá)到132年，其二手房的成交占比最高（90%）；日本的住房平均使用壽命只有25年，其二手房的成交占比最低（62%）。

　　中國的住房平均使用壽命約為30年（根據(jù)原住建部副部長仇保興在第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會上的講話），高于日本的25年，低于中國香港的50年。因此房地產(chǎn)市場進(jìn)入成熟期后，二手房的成交占比理論上也應(yīng)該高于日本（62%），低于中國香港（73%）。

　　所以，理論上中國二手房成交占比還有15至20個百分點的可提升空間。分城市看，今年5至7月，北京、深圳、蘇州的二手房成交占比為64%、62%、62%，可能先于其他城市進(jìn)入房地產(chǎn)市場的成熟階段。（注：上海二手房成交占比為57.4%）

　　2024年上半年，新建住宅銷售面積同比下降21.9%，預(yù)計全年新建住宅銷售面積為7.7億平方米左右，相當(dāng)于2021年的一半。當(dāng)二手房的成交占比逐漸平穩(wěn)之后，新房銷售的持續(xù)下滑可能也將隨之結(jié)束。

　　改善型購房需求旺盛

　　如果將二手房與新房的成交加總，房地產(chǎn)總成交面積下滑的斜率實際上從2023年開始已經(jīng)放緩，跌幅遠(yuǎn)小于新房面積。2021至2023年，住宅總成交面積分別為19.3、15.9、14.9億平方米，2022年相比2021年大幅回落18%，但2023年相比2022年則僅回落了5.7%。

　　假設(shè)2024年下半年二手房成交占比為49.7%（與7月持平），7.7億平方米的新建住宅銷售面積對應(yīng)了14.6億平方米的房地產(chǎn)總成交面積，較2023年僅下滑2.2%。

　　未來新房主要提供改善性需求和更新需求。根據(jù)我們測算，未來改善性需求在新增住房需求中的占比還將繼續(xù)走高，到2030年約占新增住房需求的40%，較2022年提升約7個百分點。

　　但存量的剛需二手房無法充分滿足居民對于“住得好”的訴求，因此改善性住房仍然供不應(yīng)求，有能力向市場提供高品質(zhì)住房的房企，仍將在未來的房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)一席之地。

　　房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代以后，對于二手房的維護(hù)和更新的需求也將變多，近期部分地區(qū)已經(jīng)將“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”改名為“住房和城市更新局”，或許是為了更好適應(yīng)房地產(chǎn)存量時代而提前做的管理方面的準(zhǔn)備。

　　隨著存量住房的房齡增長，未來更新需求將重新回升。根據(jù)筆者此前在研報中的測算，更新需求見底回升的拐點將在2031至2035年間出現(xiàn)。