圖：樓按全面放寬后，一二手交投量顯著上升。

　　上期（見12月2日A12版）提及10月份樓按全線放寬后的前后變化，除了買樓收租、買多層樓人士，是次樓按全面放寬亦讓一些換樓家庭、轉(zhuǎn)按人士可即時(shí)受惠。

　　早于今年2月底及近數(shù)年，特區(qū)政府已因應(yīng)市場(chǎng)變化逐步放寬按揭及按保范圍，現(xiàn)時(shí)樓按全面放寬，更多置業(yè)需求人士之入市門檻進(jìn)一步降低。今年2月樓市撤辣后，樓市辣稅包括二套房印花稅（新住宅印花稅NRSD）已全面撤銷，加上最近亦撤銷二套房按揭規(guī)限，換樓用家便毋須基于有關(guān)規(guī)限而局限于以“先賣后買”方式換樓。例如換樓用家或希望選擇“先買后賣”方式以便在換屋過渡方面更易銜接。放寬前換樓用家在未賣出原有按揭物業(yè)之時(shí)，若先購(gòu)置新居，新居便成為二套房按揭，在上會(huì)方面受限于扣減按揭成數(shù)，供款占入息比率上限亦需下調(diào)至40%；現(xiàn)時(shí)則全線上調(diào)至按揭成數(shù)高達(dá)七成及供款占入息比率上限50%，減低了若選擇“先買后賣”方式換樓的難度。

　　樓按全面放寬后，一二手交投量顯著上升，其實(shí)轉(zhuǎn)按申請(qǐng)量亦有所增加，對(duì)于有轉(zhuǎn)按實(shí)質(zhì)需要的人士，例如希望轉(zhuǎn)走發(fā)展商按揭、轉(zhuǎn)走財(cái)務(wù)貴息貸款、轉(zhuǎn)按甩按保又或轉(zhuǎn)按套現(xiàn)等需求，現(xiàn)時(shí)亦可能因應(yīng)不同情況，包括3000萬元以上高價(jià)物業(yè)的按揭成數(shù)上調(diào)至七成，非自用物業(yè)或二套房按揭之放寬而較易于轉(zhuǎn)按。

　　轉(zhuǎn)按成功率增加

　　例如業(yè)主兩年前買入一個(gè)樓價(jià)3500萬元之投資物業(yè)，屬于第二套房按揭，礙于發(fā)展商七成按揭之低息蜜月期將屆滿，希望申請(qǐng)轉(zhuǎn)按，放寬前可申請(qǐng)按揭成數(shù)僅五成，需補(bǔ)付較大金額才可轉(zhuǎn)按，再加上現(xiàn)時(shí)物業(yè)估值已跌至3300萬元，對(duì)應(yīng)按揭余額2329萬元，轉(zhuǎn)按金額1650萬元，需補(bǔ)付金額高達(dá)679萬元，轉(zhuǎn)按難度較大；現(xiàn)時(shí)放寬后按揭成數(shù)上調(diào)至高達(dá)七成，轉(zhuǎn)按金額高達(dá)2310萬元，補(bǔ)付金額僅需19萬元，加上二套房按揭的供款入息要求亦放寬，轉(zhuǎn)按成功率變得明顯提高了。

　　（作者為中原按揭董事總經(jīng)理）